Jenis-Jenis Bunga KPR

Sebagian besar pembelian rumah di Indonesia dilakukan dengan fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR). Namun, tidak banyak yang mengerti dengan istilah-istilah seputar KPR tersebut. Bahkan, tak jarang pengguna KPR bingung ketika hendak membeli rumah idamannya dengan skema cicilan ini.
Dalam hal sistem bunga KPR, beberapa istilah pun terkadang muncul. Ada istilah sistem bunga flat dan anuitas atau bunga mengambang (floating) dan tetap (fixed). Karena itu, pahami dulu cara perhitungan bunganya untuk keempat istilah tersebut.

Bunga flat
Sistem perhitungan suku bunga menggunakan bunga flat mengacu pada pokok utang awal. Artinya, besarnya cicilan serta angsuran pokok berikut bunga cicilan tetap/sama (flat) selama periode kredit.
Misalnya, debitur A hendak membeli mobil seharga Rp 150 juta dengan uang muka 20 persen dan suku bunga 10 persen flat per tahun. Besar cicilan per bulan sejak awal akhir masa angsuran, nilai bunga yang mesti dibayar mengacu ke Rp 150 juta sebagai nilai awal utang pokok. Sekalipun masa angsuran tinggal enam bulan dan nilai utang pokok tinggal Rp 30 juta, bunga tetap dihitung dengan Rp 150 juta tadi sebagai acuan.


Adapun sistem bunga flat banyak diterapkan dalam penyaluran kredit barang-barang konsumtif, seperti elektronik, home appliances, kendaraan bermotor, atau kredit tanpa agunan (KTA).

Bunga efektif
Sistem bunga ini kebalikan dari sistem bunga flat. Porsi bunga dihitung berdasarkan utang pokok tersisa. Oleh karena itu, porsi bunga dan pokok dalam angsuran setiap bulan akan berbeda, meski besaran angsuran per bulannya tetap sama.
Contohnya, debitur B awalnya mendapat KPR dengan plafon Rp 150 juta. Di bulan pertama, bunga dihitung mengacu ke angka Rp 150 juta sebagai utang pokok. Setelah lima tahun, utang pokok itu tentu menurun, andaikanlah menjadi Rp 100 juta. Maka, besar bunga dihitung dengan pengalian bunga ke Rp 100 juta sebagai utang pokok yang tersisa, bukan ke Rp 150 juta tadi.
Sistem bunga efektif ini biasanya diterapkan untuk pinjaman jangka panjang, seperti KPR (kredit pemilikan rumah) atau kredit investasi.

Bunga fixed
Bunga tetap merupakan sifat bunga, bukan sistem perhitungan bunga. Dengan bunga tetap, tingkat bunga yang dikenakan ke debitur dipatok di angka tertentu. Nah, patokan tersebut lazim berlaku untuk jangka waktu tertentu.

Misalnya, kini bank penerbit KPR banyak menawarkan tingkat bunga di bawah 10 persen yang bersifat tetap untuk masa satu tahun. Ada yang 7 persen, ada pula yang 9 persen.

Bunga mengambang (floating)
Bunga floating juga bukan merupakan sistem perhitungan bunga, melainkan merupakan sifat bunga yang ditetapkan kepada debitur KPR. Dengan bunga floating, tingkat bunga yang dikenakan ke debitur tak tentu, berubah mengikuti tingkat bunga pasar. Bila kondisi ekonomi tengah apik dan bunga pasar rendah, bunga KPR bisa rendah, bisa di bawah 10 persen.

Sebaliknya, bila kondisi ekonomi tengah tak ramah dan bunga pasar naik, bunga KPR bisa pula naik, bisa di kisaran 14 persen. Saat krisis ekonomi dahsyat di tahun 1997-an, tingkat bunga KPR di atas 25 persen. (as)